投资房的负扣税(Negative Gearing)全面解析

什么是负扣税

有些朋友们在投资房产的时候都听过负扣税(Negative Gearing)这个名词。都说负扣税可以抵税,那么我们就为大家解析一下到底什么是负扣税(Negative Gearing)

投资房的负扣税

负扣税(Negative Gearing)流程示意图

当年可以立即全额抵扣的常见开销

 

保险费、清洁费、电/气费、Council Rate、Land Tax、Body Corporate、Quantity Surveyor Fee、Water
利息 可以通过Loan Agreement,实现更高的抵扣。
Legal

Expenses

与产生Income相关的,可以抵扣。比如:驱逐租客等。但是Capital 性质的不可以抵扣,比如买卖房屋等。
Agent Fee or

Commission

用于日常管理的费用可以抵扣。但是与买卖相关的不可以抵扣。
Repair and

Maintenance

修理由于出租房屋造成的损坏可以抵扣。但是Capital Nature, 比如翻新、扩建不能抵扣。

当年不可以立即全部抵扣的抵扣项(Deduction)

Borrowing

Expenses

为了获得Loan而发生的费用,比如:Broker Fee, Loan Establishment Fee 等。(如果大于$100,需进行分摊;小于$100,直接抵扣。)
Capital

Allowance

房产中资产的折旧,比如家具空调等。需要有Quantity Surveyor 才可以每年抵扣。
Capital

Work

房屋本身的折旧,Rate 一般是2.5%,也需要有Quantity

Surveyor才可以抵扣。

抵扣项(Deduction) 的新变化

 

1. 从2017年7月起,和投资的房产相关的旅行开销比如验房、收租、找租客等不可抵扣。

 

2. 从2017年7月起,非生意用途的投资的房产中二手的可折旧资产价值的下跌,不可以抵扣。

案例分享

假设A当年的税前工资是$80,000

 

①如果A没有投资的房产,当年应缴纳的税为:

($80,000-$37,000)*32.5%+$3,572=$17,547

 

②如果A拥有一套投资的房产价值为$600,000,从银行贷款$550,000,贷款利率为5%,房屋当年的折旧为$20,000(Capital Works and Capital Allowance)。

 

A将投资的房产进行出租,房租为$600/week,水电费$500/year,物业费$2,000/year,市政费$600/year。

 

本年的投资计算为:

$600*52-5%*$550,000-$500-$2,000-$600-$20,000=-$19,400

所以本年度的投资亏损为$19,400,可以用来抵减个人收入。

 

当年应缴纳的税为;

($80,000$19,400-$37,000)*32.5%+$3,572=$11,242

所以,通过负扣税,节省了$6,305($17,547-$11,242)的税。

 

③如果A是通过Loan Agreement向海外的父母借钱,贷款利率为10%。其他费用与中一样。

 

本年度的投资计算为:

$600*52-10%*$550,000-$500-$2,000-$600-$20,000=-$49,600

所以本年度投资亏损为$49600,可以用来抵减个人收入。

 

当年应缴纳的税为:

($80,000$46,900-$18,200)*0.19=$2,831

但同时,父母因为收到了利息,需要缴纳10%的Withholding Tax为$5500。

所以总的税务支出为:$2,831+$5,500=$8,331

 

与向银行借款相比,Loan Agreement节省了$2,911($11,242-$8,331)的税。

总结

在实际操作中,我们有很多因素要考量。贷款金额、利率、资金流入的时间等因素都会影响最后实际的结果。每个人的情况都不相同,如果您对上面的内容感兴趣,欢迎大家咨询。

 

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