什么是负扣税

有些朋友们在投资房产的时候都听过负扣税（Negative Gearing）这个名词。都说负扣税可以抵税，那么我们就为大家解析一下到底什么是负扣税（Negative Gearing）

负扣税（Negative Gearing）流程示意图

当年可以立即全额抵扣的常见开销

保险费、清洁费、电/气费、Council Rate、Land Tax、Body Corporate、Quantity Surveyor Fee、Water
利息	可以通过Loan Agreement，实现更高的抵扣。
Legal Expenses	与产生Income相关的，可以抵扣。比如：驱逐租客等。但是Capital 性质的不可以抵扣，比如买卖房屋等。
Agent Fee or Commission	用于日常管理的费用可以抵扣。但是与买卖相关的不可以抵扣。
Repair and Maintenance	修理由于出租房屋造成的损坏可以抵扣。但是Capital Nature, 比如翻新、扩建不能抵扣。

当年不可以立即全部抵扣的抵扣项（Deduction）

Borrowing Expenses	为了获得Loan而发生的费用，比如：Broker Fee, Loan Establishment Fee 等。（如果大于$100，需进行分摊；小于$100，直接抵扣。）
Capital Allowance	房产中资产的折旧，比如家具空调等。需要有Quantity Surveyor 才可以每年抵扣。
Capital Work	房屋本身的折旧，Rate 一般是2.5%，也需要有Quantity Surveyor才可以抵扣。

抵扣项（Deduction）的新变化

1. 从2017年7月起，和投资的房产相关的旅行开销比如验房、收租、找租客等不可抵扣。

2. 从2017年7月起，非生意用途的投资的房产中二手的可折旧资产价值的下跌，不可以抵扣。

案例分享

假设A当年的税前工资是$80,000。

①如果A没有投资的房产，当年应缴纳的税为：

($80,000-$37,000)*32.5%+$3,572=$17,547

②如果A拥有一套投资的房产价值为$600,000，从银行贷款$550,000，贷款利率为5%，房屋当年的折旧为$20,000（Capital Works and Capital Allowance）。

A将投资的房产进行出租，房租为$600/week，水电费$500/year，物业费$2,000/year，市政费$600/year。

本年的投资计算为：

$600*52-5%*$550,000-$500-$2,000-$600-$20,000=-$19,400

所以本年度的投资亏损为$19,400，可以用来抵减个人收入。

当年应缴纳的税为;

($80,000–$19,400-$37,000)*32.5%+$3,572=$11,242

所以，通过负扣税，节省了$6,305（$17,547-$11,242）的税。

③如果A是通过Loan Agreement向海外的父母借钱，贷款利率为10%。其他费用与②中一样。

本年度的投资计算为:

$600*52-10%*$550,000-$500-$2,000-$600-$20,000=-$49,600

所以本年度投资亏损为$49600，可以用来抵减个人收入。

当年应缴纳的税为：

($80,000–$46,900-$18,200)*0.19=$2,831

但同时，父母因为收到了利息，需要缴纳10%的Withholding Tax为$5500。

所以总的税务支出为：$2,831+$5,500=$8,331

与向银行借款相比，Loan Agreement节省了$2,911（$11,242-$8,331）的税。

总结

在实际操作中，我们有很多因素要考量。贷款金额、利率、资金流入的时间等因素都会影响最后实际的结果。每个人的情况都不相同，如果您对上面的内容感兴趣，欢迎大家咨询。

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